Приобретая квартиру, следует подробно ознакомиться со всеми документами и установить, каким человеком является собственник жилья. Ведь это нужно именно вам, если вы хотите, чтобы проживание на приобретенной жилплощади ничем не омрачилось. В этом материале мы расскажем, какие документы надо проверить перед покупкой квартиры-вторички, чтобы не стать жертвой мошенников и избежать недопонимания с продавцом.
На что следует обратить внимание пред совершением сделки?
Как происходит покупка квартиры? Все просто, если описать схематично этот процесс, то он не вызовет у вас особых вопросов: продавец подготавливает бумаги, вы отдаёте ему деньги за недвижимость, переводите имущество на себя и все – вы полноценный владелец собственной квартиры. Однако на практике это дело представляет более сложное событие.
- Первое, что должно захватить ваше внимание – основания, которые позволяют нынешнему хозяину распоряжаться недвижимостью как собственностью.
Какие документы должны быть обязательно при покупке квартиры? Это могут быть различные бумаги, как правило, это договоры ренты, мены, дарения, завещание или постановление суда.
- Второе – кадастровые и технический паспорта. Внимательно изучите каждый из них, убедитесь, что перед вами оригиналы. Если продавец отвечает вам, что по каким-либо причинам не может предоставить один из документов, то требуйте от него заказать их. Согласно закону РФ, он обязан показать вам абсолютно все необходимые бумаги.
- Затем устанавливаем, проживают ли в квартире, которую вы собираетесь купить, третьи лица. Ведь если вы осуществите сделку без их согласия, то они имеют право вписаться к вам и проживать на этой же жилплощади.
Очень часто потенциальными владельцами недвижности могут являться:
- Отбывающие наказание в колониях строгого и исправительного режимов.
- Люди, находящие в командировках.
- Военные, отправленные служить в другой регион.
- Старики, которые находились в домах престарелых.
- Граждане, прошедшие лечение в психоневрологических клиниках и признанные дееспособными.
- Могут ли третьи лица иметь какие-либо иные права на квартиру? Чтобы в этом убедиться, достаточно установить, сдаётся ли эта жилплощадь внаём. Ведь если хозяин жилья собрался срочно продавать квартиру, а договор аренды еще не истек, то квартиранты могут проживать в ней вплоть до того периода, пока он не закончит своё действие.
- Следующим фактом, требующим пристального внимания, является, находится ли квартира в залоге. Дело в том, что часто мошенники продают недвижимость, которая заложена под ипотеку, так они пытаются перекинуть свои долги на другого и получить за это круглую сумму.
- Находится ли недвижимость под арестом? Это еще один важный вопрос, который следует уяснить перед приобретением жилья.
Важно
По каким причинам суд может наложить арест на имущество? Например, хозяин долгое время не платил за коммунальные услуги или не производил выплаты по кредиту. Если вы приобретете такую квартиру, то суд признает сделку недействительной, поэтому относитесь внимательно к таким вопросам.
- Уточните, насколько законной являлась перепланировка жилплощади. Если нет, то будьте готовы к тому, что все документы, которые потребуются, чтобы узаконить изменения внешнего облика квартиры, вам придется собирать самостоятельно. А это занимает много времени. Если же вы хотите приобрести жильё в кредит, то будьте готовы к тому, что ни один банк не позволит взять ипотеку на квартиру с незаконной перепланировкой.
Спросите у продавца, была ли эта квартира приобретена в браке, является ли она общим имуществом супругов. Если она признаётся совместной недвижимостью, то права на неё имеют они одинаковые, в таком случае вам понадобится нотариально заверенное соглашение мужа или жены. Ведь если не предусмотреть подобную ситуацию, то второй супруг может обжаловать сделку в суде, и её признают недействительной.
- Еще один момент, который обязательно стоит предусмотреть. Досталась ли квартира собственнику по завещанию? Если так, то обязательно уточните у нотариуса, кто ещё является претендентом на неё? Ведь если такие граждане имеются, то они имею полное право потребовать права на недвижимость через суд.
- Проверьте наличие несовершеннолетних владельцев, по закону им полагается доля в квартире. Органы опеки признают вашу сделку несостоятельной, и вы лишитесь своего приобретения.
- Когда вы покупаете жилплощадь по доверенности, обязательно уточните у нотариуса, была ли она отозвана. Если такое произошло, то доверенное лицо больше не имеет никаких прав на квартиру и не сможет продать её. А вот собственник с этого момента является полноценным владельцем.
Мы осветили основные вопросы, которые должны волновать вас при покупке квартиры, теперь рассмотрим эти пункты подробнее.
Какие документы необходимы для покупки квартиры?
Именно вы обязаны внимательнейшим образом ознакомиться со всеми бумагами. Можете поручить это дело сотрудникам специализированных юридических компаний, но если не хотите тратить деньги на их работу, то придется быть предельно тщательным в этом вопросе.
Запомните, никогда не стоит спешить с проведением сделки, пусть каждый ваш шаг будет осмысленным и взвешенным, контролируйте ситуацию. Конечно, не надо становиться слишком подозрительным и думать, что на каждом шагу вас поджидают аферисты, но ведь «предупрежден — значит вооружен» — не забываем эту прописную истину!
Обратите внимание
Если нынешний собственник по любым причинам затягивает с оформлением или предоставлением вам необходимых бумаг, то это должно вызвать у вас определенные подозрения.
Итак, приведем подробную пошаговую инструкцию при покупке квартиры в 2015 году и расскажем о необходимых документах подробнее.
- Проверяем основания, которые подтверждают отсутствие дополнительного обременения жилплощадью
О возможных обременениях мы писали выше (несовершеннолетние, претенденты на недвижимость по закону, прописанные, но долгое время непроживающие граждане и т.д.). Для того чтобы документально подтвердить их отсутствие, можно воспользоваться онлайн сервисом Росреестра. Вам потребуется взять электронную выписку из ЕГРИП.
- Получаем информацию о всех сделках, в которых фигурировала ваша квартира
Продавец обязан предоставить вам выписку из Ростреестра, которая подтверждает случаи перехода владения данным имуществом. Обратите внимание на то, сколько сделок вообще было проведено. Если квартира постоянно переходила от одного владельца к другому и долгое время не имела постоянного хозяина, то такой факт должен вас насторожить.
- Определяемся с законностью перепланировки
О важности этого мы говорили ранее. Теперь рассмотрим, как можно определить, насколько правомерными являются все изменения. Какие документы оформляются при покупке квартиры в таком случае? Попросите специальный технический паспорт, он оформляется на саму жилплощадь. Эта бумага должна содержать сведения о точной планировке, сверьте состояние квартиры с информацией в данном документе. Если вы нашли некоторые несоответствия, то все изменения могут быть признаны незаконными.
- Если сделка происходит по доверенности, то проверяем её юридическую чистоту
Обращаем внимание на то, кто является доверенным лицом, если данный человек считается генеральным доверенным лицом, то вы обязаны удостовериться, заверил ли он необходимые документы у нотариуса. Внимательно изучите сам текст доверенности, что именно разрешено гражданину, может ли он брать с вас деньги? Или собственник поручил ему только оформление бумаг и ведение переговоров.
- Пристально присмотритесь к поведению продавца
Попробуйте навести о нем справки, поговорите с соседями, зачастую они знают о человеке многое. Собственноручно удостоверьтесь, что собственник полностью дееспособен, не является психически больным, не состоит на учете в наркологическом диспансере или психоневрологической клинике. Потребуйте у него справки. Это очень важно. Если же хозяин квартиры состоит на учете в одном из вышеприведенных органов, то проконтролируйте у него наличие опекуна, именно он обязан предоставить вам все документы на продажу жилья. Если такого нет, то любым судом ваша сделка может быть признана незаконной.
- Проверяем, сколько лиц прописано на жилплощади
Проверка документов при покупке квартиры – очень важный процесс. Будьте начеку. Помните, что перед тем как осуществить вам продажу недвижимости, продавец обязан позаботиться о том, чтобы все жильцы были выписаны из неё. Вы можете потребовать у него справку из паспортного стола, которая подтвердит этот факт. Обязательно не упускайте такой момент. Ведь по закону граждане, которые остались прописаны в квартире, после её продажи имеют на неё полное право и только решением суда могут быть выписаны.
Самостоятельно проверить всю информацию о жильцах можно, если внимательно изучить выписку из домовой книги. Этот документ может получить только собственник жилья, поэтому сходите с ним вместе и заодно поинтересуйтесь у сотрудников паспортного стола, есть ли люди, которые прописаны в данной квартире, но находятся на лечении, в местах лишения свободы или в длительных командировках.
- Узнаём всю информацию о долгах
Проконтролируйте и проверьте, чтобы продавец обязательно погасил все свои задолженности по ЖКХ, кредитам или иным долговым обязательствам. Пусть он предоставит вам справки, которые это подтвердят. Лучше всего сходите вместе с ним и получите их. Ведь после того как квартира будет продана, в вашу собственность перейдет не только она, но и все долги.
Выплачивать их тоже вам. Если продавец по каким-либо причинам не может самостоятельно справиться с долговыми обязательствами, то договоритесь с ним, каким образом вы решите данную проблему. Например, можно включить оплату задолженностей в стоимость недвижимости, тогда вы получите некоторую скидку на квартиру. Если вы решитесь на такой шаг, то обязательно оформите специальное соглашение, заверьте его у нотариуса.
Если хозяин квартиры оплатил все задолженности и полностью покрыл все долги, то это должно быть указано в договоре, который вы оформляете при составлении сделки. Если после продажи всплывёт еще информация о новых задолженностях, то погасить их обязан старый владелец!
Внимательно изучайте список документов, необходимых для покупки квартиры, и следуйте нашей инструкции, таким образом, вы сможете обезопасить себя от встречи с мошенниками и ничто не омрачит вашей радости от приобретения нового жилья!