Как правильно выбрать и купить квартиру в новостройке

Когда люди выбирают квартиру в новостройке, им приходится учитывать множество факторов и нюансов. Рассказываем о 5 главных вещах, на которые надо обратить внимание в первую очередь.

Проверить надежность застройщика

Опыт, репутация и надежность застройщика — важный фактор при выборе квартиры в новостройке. Как выбрать и не пожалеть?

Изучите застройщиков, соберите о них информацию. Для этого не обязательно обладать специальными навыками разведчика: все важные данные можно найти в сети. Посетите сайт компании, поищите о ней новости в СМИ и отзывы других покупателей.

Не забудьте проверить, есть ли у застройщика аккредитация банков. В будущем эта информация поможет вам, если вы решите брать квартиру в ипотеку. Например, в Сбербанке. К тому же сотрудничество с крупными банками — это в целом хороший знак и говорит о надежности компании.

Проверьте, в порядке ли документы на строительство. По российским законам, застройщики должны размещать в открытом доступе (обычно на своих сайтах) документы, которые подтверждают права на земельный участок, проектную документацию и разрешение на строительство.

Оценить расположение дома

Посчитайте сколько времени вы будете проводить в пути. Ведь каждый день мы куда-нибудь ездим: на работу, учебу или по другим делам. Тут есть два варианта — выбор дома рядом с самым посещаемым местом, например, работой, или поиск оптимального расположения. Это — база. Что еще?

Важно, чтобы в районе, где находится дом, работали детские сады, школы и поликлиники. Не забудьте также проверить, есть ли рядом магазины, почтовые отделения, аптеки и банки.

Зеленая зона также является важным преимуществом, особенно для любителей здорового образа жизни и семей с маленькими детьми. Здорово, если рядом с домом будет парк или лес, где можно дышать свежим воздухом и бегать по утрам.

Смотрите в будущее, оцените перспективы развития района. Возможно, совсем скоро рядом построят новую станцию метро или откроют школу с углубленным изучением иностранных языков.

Выбрать планировку и этаж

Расположение комнат в квартире, вид из окон и этаж имеют важное значение. Сегодня многие застройщики предлагают квартиры с просторными кухнями-гостиными и гардеробными зонами. А может вы мечтаете о просторной террасе? Такие предложения тоже встречаются.

Обратите внимание на высоту потолков. В квартирах, где потолки выше обычного, создается впечатление будто квартира «дышит» и места в ней больше. Также посмотрите, куда выходят окна и будет ли в квартире светло. Окна, выходящие на солнечную сторону с видом на ухоженный парк, сразу добавляют квартире 100 баллов.✓

Посмотрите на плане, сколько квартир будет на вашем этаже. Чем меньше — тем, скорее всего, тише будет у вас дома. Не забывайте, вы выбираете квартиру в новостройке, а значит, даже если жилье продается с отделкой, в первое время вам не избежать шума, связанного с ремонтом, который затеяли соседи.✓

Также подумайте про этаж. Если в семье есть люди пожилого возраста или вы выбираете жилье для немолодых родителей, лучше подыскать квартиру на первом или втором этаже.

Узнать стоимость и условия покупки

Цена вопроса — пожалуй, самая большая головная боль для любого, кто решил купить недвижимость. Не спешите. Взвесьте все «за» и «против». Устройте семейный совет. И, самое главное, внимательно изучите предложения на рынке.

Поищите информацию о ценах, спросите у застройщика о рассрочках, скидках и акциях. ✓

Если вы рассматриваете покупку жилья в ипотеку, обратите внимание на специальный список застройщиков, которые работают со Сбербанком по программе субсидирования (уменьшения) процентных ставок. Не забывайте, если у вас есть дети, при покупке квартиры вы можете воспользоваться материнским капиталом и получить минимальную процентную ставку (сейчас она в районе 5%). ✓

Помните, чем ближе срок ввода дома в эксплуатацию и выдача ключей, тем, как правило, дороже квартиры. Так устроен рынок. Поэтому купить готовую квартиру «за дешево» и переехать на следующий день вряд ли получится. Если хотите купить квартиру чуть дешевле и готовы подождать год-два, выбирайте жилье на ранних этапах строительства.

Увидеть дом своими глазами

Если сомневаетесь в выборе квартиры в новостройке, отправляйтесь на место строительства. Часто бывает так, что видишь дом своими глазами и сразу понимаешь — это именно он или надо искать дальше.

✓

Постарайтесь смоделировать ситуацию, при которой вы как будто уже живете тут. Зайдите в ближайший магазин, прогуляйтесь до остановки автобуса или метро, оцените детские площадки во дворе, узнайте про парковку — почувствуйте себя местным жителем.✓

Если вы планируете покупку квартиры в другом городе и возможности быстро приехать «на разведку» нет, хорошим вариантом станет виртуальная экскурсия с помощью карт Google Maps. А если в городе, где вы хотите купить квартиру, живут ваши друзья или родственники, спросите совета у них, они наверняка подскажут. Также можно почитать отзывы о доме и ходе его строительства на форумах жильцов или в социальных сетях.

Вопрос о том, как выбрать квартиру, может показаться чересчур сложным, особенно если вы впервые коснулись темы недвижимости. Мы поможем разобраться в проблеме и определиться с тем, где и как приобрести жилье, которое вы сможете в итоге назвать своим домом.

В нашей статье вы найдете ответы на самые каверзные вопросы, которые касаются нюансов выбора квартир в новостройках и на вторичном рынке. Где жить лучше — в панельном, монолитном или кирпичном доме? Как выбрать этаж, расположение квартиры в секции и планировку? Каким образом можно проверить качество строительства до покупки? Давайте разберемся.

Критерии выбора квартиры в новостройке

До того, как вы начнете ломать голову над тем, какую квартиру выбрать, для начала нужно определиться, где ее предстоит покупать — у застройщика или собственника. Разница между первичным и вторичным рынком достаточно ощутима в денежном плане, с точки зрения комфорта и качества жилья.

Для начала давайте рассмотрим вариант покупки в новостройке. Данное понятие объединяет строящиеся дома, где можно приобрести квартиру напрямую от компании по выгодной цене. При этом стороны заключают договор долевого участия (ДДУ). Выбрав квартиру в новостройке и купив ее, вы станете дольщиком — по сути, инвестируете свои деньги в строительство дома. Взамен вы приобретаете право на получение жилья по окончании работ.

По каким критериям обычно выбирают квартиру в новостройке:

• стадия строительства комплекса;
• надежность застройщика;
• транспортная доступность;
• экологическая обстановка;
• уровень развития инфраструктуры.

Поговорим немного о стадии готовности новостройки. В среднем на этапе котлована квартира будет стоить на 20-30% дешевле, чем готовое жилье. Но при этом чем ближе срок сдачи, тем выше и стоимость квадратного метра — выгодней всего брать недвижимость прямо на старте продаж, но здесь и рисков больше.

Самое важное при выборе квартиры в новостройке — это найти надежного застройщика. Именно от его работы зависят сроки реализации объекта и его качество. Обязательно найдите и прочитайте отзывы о компании на форумах. Загляните на официальную страницу застройщика и ознакомьтесь в другими его проектами — возможно, среди них найдутся готовые новостройки. Можете даже посетить одну или несколько, чтобы оценить реальное качество работы подрядчиков. Особого внимания требует проверка документов — разрешения на строительства, проектной декларации, договора и т. д.

Обязательно уделите внимание изучению локации, а именно уровню развития инфраструктуры и транспортной сети. Нередко новостройки возводят в малоразвитых и окраинных районах вдали от школ, детских садов, поликлиник и прочих важных объектов. Владеете личным автомобилем? Проверьте состояние местных дорог, оцените их загруженность — современные сервисы, такие, как например, позволяют сделать это онлайн. Также важен уровень экологического комфорта, ведь жить в квартире по соседству с заводом или свалкой — это не лучший выбор.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

Рынок вторичного жилья чаще всего называют просто — вторичка. Он раскрывает широкие возможности выбрать квартиру в домах разных годов постройки. Это может быть как старое советское панельное или кирпичное жилье, так и современные монолитные корпуса. Чаще всего продажей вторички занимаются собственники жилья — физические лица лично или через агентства. Однако можно найти и новые квартиры в только что построенных домах — их реализацией занимаются застройщики. И в том, и в другом случае для покупки будет применяться стандартный договор купли-продажи.

Как выбирать квартиру на вторичке:

• обратитесь в агентство;
• рассмотрите предложения на интернет-площадках;
• расспросите знакомых;
• расклейте объявления.

Поиск квартиры можно доверить риелторам или заняться подбором недвижимости самостоятельно через интернет-сервисы. Если вы определились с районом, где хотите взять жилье, можете распечатать объявления о намерении покупки и расклеить на информационных досках остановок и в подъездах конкретных домов. Это действенный способ, который нередко используют и наемные агенты. Также будет не лишним поинтересоваться у друзей и знакомых, не продают ли они или кто-то из их ближнего круга недвижимость: сарафанное радио нередко приводит к взаимовыгодным сделкам.

Квартир вторичного рынка представлено больше, чем новостроек, но их стоимость будет выше, так как это уже готовое жилье.

Одно из главных преимуществ вторички — это возможность осмотреть квартиру перед покупкой. Не пренебрегайте им, особенно если выбираете жилье в старом доме. Если продавцу нечего скрывать, он легко согласится на осмотр. Вы, в свою очередь, убедитесь в том, что она вам подходит.

В каком доме лучше покупать квартиру: кирпичном, монолитном или панельном

Комфортабельность жилья очень сильно зависит от конструкции дома, в котором она расположена. Зная особенности разного типа построек — их энергоэффективность, уровень звукоизоляции, долговечность и т. д., — вы без труда определитесь, какую квартиру выбрать и где конкретно.

В нашей стране преобладают 3 основных типа домов:

• панельные;
• монолитные (монолитно-кирпичные);
• кирпичные.

Панельное домостроение существует в нашей стране еще с советских времен. Данная технология предполагает использование железобетонных панелей — готовых блоков, которые заблаговременно производят на заводе, а потом «собирают» из них дома. На создание среднестатистической многоэтажки из панелей уходит в среднем 1,5-2 года.

Основная часть современных новостроек — монолитные, с железобетонным основанием и стенами из мелкоштучных каменных блоков, которые отличают на стройплощадке и укладывают бесшовным методом. Технология отличается долговечностью — дома служат от 120 лет. Что касается кирпичных построек, квартиры в них представлены преимущественно на вторичном рынке. Современные застройщики практически не применяют технологию из-за дороговизны. Кроме того, кирпич не подходит для возведения высоток.

Квартиры в панельных домах

Если вы захотели выбрать квартиру в «панельке», то вам будет полезно узнать несколько фактов о подобном жилье. Первое, и самое главное — в таких домах довольно шумно. Виду большого количества несущих стен затруднена перепланировка. Энергоэффективность панельного дома зависит от серии: более современные, такие, как ДОММОС, П-44Т/К, ДомРик, ДомНад и прочие удерживают тепло не хуже монолита. В советских и постсоветских постройках может оказаться прохладно, так как здания продуваются через швы между плитами.

Выбор квартир в монолитных новостройках

Монолитные дома строят по индивидуальному проекту, что расширяет выбор планировок квартир. В современных новостройках нередко предлагают жилье редких форматов: с террасами, высокими потолками до 4-6 м, двухуровневые квартиры и т. д. Бесшовные стены с утеплением обеспечивают хорошую энергоэффективность, однако все же страдает звукоизоляция, хоть и не так сильно, как в панельных домах.

Квартиры в домах из кирпича

Если вы целенаправленно хотите выбрать квартиру в кирпичном доме, скорее всего вам нужно будет обратиться к предложению вторичного рынка — сейчас застройщики редко используют эту технологию. Тем не менее, такие дома получаются наиболее долговечными и служат до 200 лет. Кирпич отлично удерживает тепло, поэтому в квартире будет комфортно даже в самые сильные морозы. Так большинство стен — несущие, проводить перепланировку будет трудно.

Какую планировку квартиры лучше выбрать

Если до этого не задумывались, какую квартиру лучше выбрать в плане планировки, сейчас самое время. Так вам будет проще сузить круг поиска и одновременно сформировать более четкое представление о будущем жилье. Какие же квартиры может предложить современный рынок? Самые разные — от крохотных студий для студентов до видовых пентхаусов. Остается только определиться, какая квартира подойдет именно вам.

Дизайнеры разделяют планировки на закрытые, открытые и частично закрытые. С закрытыми знакомы практически все, кто жил или живет в домах старого фонда — это традиционные квартиры, где каждая из комнат изолирована от остальных. Планировочные решения открытого типа не предполагают возведения каких-либо перегородок между жилыми помещениями. Соответственно, в частично закрытых планировках есть и отдельные, и совмещенные комнаты.

Наиболее популярны следующие типы планировок:

• Европланировка. Отличается от обычной тем, что кухня и гостиная в ней не разделяются перегородкой, а представляют собой единое пространство. Применяется как в студиях для экономии пространства, так и в более просторных квартирах для создания большой жилой зоны.
• Свободная планировка. В квартире отсутствуют межкомнатные стены, роль опорных конструкций в ряде случаев выполняют железобетонные пилоны. Удобно, если вы хотите реализовать свой дизайн-проект, но повлечет дополнительные траты на возведение перегородок.
• Хайфлет. Это квартиры с потолками от 3,2 м. Высокие своды визуально увеличивают пространство и позволяют реализовать оригинальные дизайн-проекты.
• Жилье редкого формата. Подойдет тем, кто хочет выбрать квартиру «с изюминкой». Это могут быть квартиры с панорамным остеклением, эркерами или окном в ванной комнате, пентхаусы на верхних этажах с открытыми террасами, двухуровневое жилье и т. д.

Планировки могут быть линейными (комнаты расположены вдоль коридора друг за другом), распашными (часть окон в квартире выходят на противоположную сторону дома) и угловыми.

Различаются планировки и по степени функциональности. К примеру, в некоторых квартирах увеличивают площадь ванных комнат, лоджий или балконов, организовывают отдельные кладовые и гардеробные, ниши для шкафов и комодов.

Какая планировка квартиры лучше?

Все зависит от ваших потребностей. Одному человеку или паре без ребенка достаточно студии. Семье с детьми необходим вариант с изолированными комнатами. Поэтому решать нужно индивидуально. И в этом вам поможет команда ReDWall. Мы подскажем, как выбрать квартиру в новостройке, на что обратить внимание, какими планировками стоит заинтересоваться в первую очередь.

И хотя у каждого покупателя свои запросы, есть некоторые общие рекомендации, применимые к любым вариантам жилья. Их стоит обсудить перед тем, как выбирать квартиру. Этим и займемся.

Давайте рассмотрим каждую часть квартиры отдельно и определим удачные и неудачные моменты.

Прихожая и коридор

Начинаем наш виртуальный осмотр. Двигаемся по планировке квартиры. С чего начать? Конечно же, с прихожей и коридора.

Длинные и узкие проходные места тратят впустую полезные метры квартиры и донельзя утомляют. С другой стороны, в крохотной прихожей не избежать давки.

Поэтому лучший выбор квартиры в новостройке – с квадратным или прямоугольным коридором, из которого можно попасть в любую комнату (для традиционной раздельной планировки). Также важно убедиться, что прихожая не находится на пути в кухню или санузел (все-таки там мы бываем чаще всего). В противном случае грязь с придверного коврика будет разноситься по всему дому. А кому это понравится?

Небольшой функциональный коридор – удачный вариант.

Длинный узкий коридор в 21м² — перебор.

Еще один важный нюанс, как правильно выбрать квартиру в новостройке, – обратите внимание на конфигурацию комнат. Хорошо, если сразу после прихожей гости попадают в общественные зоны (кухня и зал), от которых приватные (спальни) отделены. Тогда вам не придется бежать впереди, чтобы заправить постель и очистить историю браузера 😉

Жилые комнаты

Главный совет, как выбрать квартиру с хорошей планировкой, – убедитесь, что ее геометрия простая и эффективная. Это невооруженным взглядом видно на чертежах. Вы уже знаете, где найти планировки квартир. Можете потренироваться определять хорошие варианты.

Избегать следует таких неудачных решений:

• узких и вытянутых комнат, в них трудно создать гармоничную обстановку;
• помещений сложной формы, с острыми углами, закругленными стенами, темными закоулками и ломающими пространство выступами;
• с непараллельными стенами, попробуйте уложить плитку, повесить на стену телевизор или выбрать место для кровати, тут даже кот не сможет определиться.

Плохие планировки.

Конечно, опытный дизайнер мастерски обыграет любые кривые. Поэтому если в остальном вы влюблены в квартиру, почему бы и нет? Но задумайтесь перед покупкой еще раз, понравится ли вам обитать, например, в пиццеобразной квартире с комнатами-секторами? Поэтому мы рекомендуем самый просто способ, как выбрать квартиру в новостройке. Представьте себя и свою жизнь в ней. Этот подход помогает сразу отмести однозначно неподходящие варианты и определить приоритеты.

Кухня и санузел

На этот счет предпочтения разные. Но то, что вам 100% нужно узнать перед тем, как выбрать жилье, – в этом вопросе нет свободы выбора. Все дело в привязке к стояку. А разнообразные “свободные планировки” – это маркетинговый ход. В действительности перенести кухню и уборную вы не сможете, как с технической точки зрения, так и с юридической.

И еще один актуальный совет, как выбрать хорошую квартир: обратите особое внимание на площадь кухни. Практика показывает, что большую часть времени мы проводим именно тут: пьем чай, готовим еду, общаемся с друзьями или собираем семейные советы. Поэтому очень важно, чтобы она была комфортной и достаточно просторной. В то время как в спальне мы только спим, так что она может быть довольно скромных размеров.

Главный секрет того, как выбрать квартиру в новостройке для покупки, – ориентироваться на себя, свой комфорт и пожелания.

Именно вы решаете, какими будут основные зоны жилья. Попробуйте представить, где будете проводить время, хранить вещи и играть в настолки с друзьями. Вот и решение, как подобрать квартиру под себя.

Окна и балконы

О просторной и светлой квартире, нам кажется, мечтают все. Даже на небольшой площади появляется ощущение свободы и легкости. А еще такие квартиры открывают почти безграничные возможности для перепланировки. В вопросе окон все, кто планирует инвестировать в новостройку, сходятся – их должно быть много.

Но есть и обратная сторона. Окон может быть слишком много. Особенно актуален этот вопрос для жилья на нижних этажах, любопытные прохожие точно не дадут покоя. Но и в квартирах ближе к солнцу переизбыток остекления становится недостатком. Кроме этого, окна – это так или иначе теплопотери. Гостиную с роскошной панорамой придется интенсивно отапливать.

Не забудьте уделить внимание балкону. Просторный – да, длинный и узкий – нет.

Ведь на таком балконе не поместятся ни плетеные кресла, ни кофейный столик. Только вы, и только стоя. А как же наслаждаться видом? Небольшой лайфхак касательно балкона из разряда того, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке. Его площадь не столь критична для цены недвижимости. В общем метраже жилья он считается с понижающим коэффициентом 0,3. Так что в любом случае вы сильно не переплатите за наличие большого балкона, но удовольствия от такого приобретения будет немерено;)

2 балкона и оба неудачные.

Хороший небольшой балкон.

Как выбрать квартиру в новостройке по сторонам света?

Конечно, на этот момент сильно влияют этаж, окружающая застройка, близость дороги и сам район. А если мы говорим о том, как выбрать квартиру в новостройках Одессы, то еще и морское направление. Так что выбирая вид, постарайтесь представить, какую картину будете наблюдать каждый день. Нравится ли она вам?

Также вам предстоит решить, с какой стороны света направлять в дом солнечные лучи? Это зависит от ритма жизни и личных предпочтений.

1. Жаворонки встречают рассвет в комнатах с окнами на восток.
2. Совы наслаждаются красивым закатом с западной стороны.
3. Ценителям прохлады будет душно в квартире с южными окнами.
4. Теплолюбивым обитателям не захочется мерзнуть в остекленном с северной стороны жилище.

Квартиры с отделкой и без — особенности

Пока вы решаете, какую квартиру выбрать, заранее подумайте о ремонте. В зависимости от того, предпочитаете ли вы жилье с отделкой или без, напрямую будет зависеть бюджет покупки, а также тот объем работы, который появится уже после покупки. Не забывайте, что сейчас на рынке представлено множество вариантов квартир с различными вариантами ремонта, и каждый дает свои преимущества.

Виды отделки квартир:

• без отделки;
• черновая;
• предчистовая;
• чистовая;
• ремонт «под ключ»;
• дизайнерская.

Наибольшей популярностью пользуется жилье без отделки. Оно выглядит как обычная «бетонная коробка» с установленными окнами и входной дверью. Жить в такой квартире до полного ремонта нельзя, зато она будет стоить дешевле — и на первичном, и на вторичном рынке.

Если вы не хотите возиться с «грязным» ремонтом, можете выбрать квартиру с черновой отделкой. Там уже проведены работы по выравниванию поверхностей, частично оборудованы коммуникации, установлены счетчики водоснабжения.

Квартиры с предчистовой отделкой полностью подготовлены к финишным работам. В них оборудован санузел, проведено электричество с освещением, розетками и выключателями. Разновидностью предчистовой отделки является формат whitebox, где даже установлены межкомнатные двери и поклеены обои под покраску.

Торопитесь вселиться в квартиру и не хотите заниматься ремонтом вообще? Тогда чистовая отделка или вариант «под ключ» будут для вас идеальным вариантом. В новостройках часто можно выбрать между несколькими стилями ремонта. Выбирая квартиру на вторичке, придется довериться вкусу прежних хозяев.

Дизайнерской отделкой занимаются в специальных бюро по индивидуально составленному проекту. В нем учитываются особенности планировки, пожелания собственника, бюджет и множество прочих условий. Ни шума, ни пыли — вам остается только выбрать, какой вариант квартиры вас устроит, остальное сделают опытные специалисты.

Расположение квартиры — спорные моменты

Нет однозначного ответа на вопрос о том, как выбрать квартиру по расположению — тут все зависит от ваших личных предпочтений и запросов. Но чтобы вам было проще сориентироваться, давайте вместе разберемся, где жить будет комфортно, а где точно не стоит покупать.

Неудачным считается следующее расположение квартиры:

• рядом с лифтами и лестницами;
• на первом и последнем этажах;
• угловые варианты;
• с окнами, выходящими вплотную на соседние дома.

Квартиры на нижних этажах считаются самыми шумными и хорошо просматриваются с улицы, но и самое высокое жилье под крышей может доставить неудобства — кровля летом сильно нагревается, а в сезон дождей возникает риск протечек. Решили выбрать угловую квартиру? Вполне возможно, что зимой в ней будет прохладно. Если окна вашего дома в упор смотрят на фасад ближайшего дома, вероятно, что в комнаты будет поступать недостаточно света.

На каком этаже купить квартиру

Современные высотки нередко достигают тридцати этажей и более, но какую квартиру лучше выбрать — пониже, повыше или где-то посередине? Если вы думаете, что разница несущественна, мы развенчаем эти убеждения: на самом деле к выбору этажа следует относиться со всей серьезностью. От него зависит уровень шума в квартире, ее освещенность, и даже стоимость.

Особенности выбора квартиры в зависимости от этажа:

• Нижние этажи (до 4-го). Квартиры на них самые шумные и просматриваемые, поэтому стоят они в среднем на 5% дешевле. Среди явных преимуществ нижних этажей — практически полная независимость от лифтов.
• Средние этажи (с 4-го по 10-й). Пользуются наибольшим спросом по той причине, что на такой высоте уже практически не слышен шум с улицы. Квартиры на этих этажах светлее, чем на нижних, из окон открывается более широкий обзор.
• Верхние этажи (с 10-го и выше). Их достаточно средняя популярность объясняется повышенной зависимостью от лифтов и рисков, связанных с пожарной безопасностью. При этом из квартир верхних этажей открывается наиболее широкий обзор окрестностей, а внешние звуки сведены к нулю.

От расположения квартиры относительно земли в некоторой степени зависит экология. К примеру, наибольшая доля вредных веществ в атмосфере скапливается на уровне с первого по шестой этаж. Если выбрать квартиру повыше, воздух будет чище — если, конечно, рядом не «дымят» крупные заводы.

Как проверить квартиру перед покупкой

Вне зависимости от того, решили вы покупать недвижимость от застройщика или «с рук», перед тем, как выбрать квартиру и оформить сделку, обязательно проведите всестороннюю проверку. Но легче сказать, чем сделать — многие покупатели просто не знают, с чего начать.

Процесс проверки любой квартиры можно разделить на два этапа: изучение документов и непосредственный осмотр, если таковой возможен. При этом оба лучше доверить специалистам — юристам, риелторам, строителям. Вы можете проверить квартиру и самостоятельно, если уверены в своей квалификации.

Проверка квартиры в новостройке

Возможность осмотра квартиры в случае с новостройкой под вопросом, ведь если дом еще не построен, сделать это фактически невозможно. А вот в документах следует разобраться, причем самым тщательным образом. В первую очередь обратите внимание на наличие действующего разрешения на строительство, документов на землю (свидетельство собственности или договор аренды), обязательно целиком ознакомьтесь с проектной декларацией. В ней указан официальный застройщик, указано количество и технические характеристики всех объектов, включая паркинги и социальную инфраструктуру, а также их сроки ввода в эксплуатацию.

Основную часть документов на квартиру застройщик должен предоставить в электронном виде на сайте новостройки. С оригиналами можно ознакомиться, приехав в офис продаж. Не бойтесь запрашивать бумаги — это ваше право на основании Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве…» (ст. 3.1, ст. 19 214-ФЗ). В целом, фактически проверить качество квартиры в новостройке довольно трудно — финальный результат целиком зависит от добросовестности застройщика, поэтому нужно целиком сосредоточиться на подборе правильной компании.

Проверка квартиры на вторичке

Самый волнующий вопрос для большинства покупателей вторичного жилья — это как выбрать квартиру от благонадежного собственника и не нарваться на мошенника. Ответ прост — тщательно прощупывайте почву перед покупкой и внимательно читайте документы. Здесь важно помнить, что даже если вы наняли риэлтора, с точки зрения закона он не несет никакой ответственности за чистоту сделки — он только выбирает квартиру по вашему запросу.

Залог безопасного приобретения вторичного жилья — это наличие опытного юриста, который проведет тщательный анализ документов и грамотно составит договор купли-продажи.

Даже находясь «под крылом» специалиста, не пренебрегайте возможностью и лично читайте все документы. В первую очередь вас должны интересовать бумаги, которые подтверждают право собственности продавца на недвижимость. При этом предъявляться должны только оригиналы, безо всяких оговорок. Если собственников указано несколько, вам потребуется письменное согласие на продажу каждого из них. Если в квартире присутствуют дети, также потребуется одобрение социальных служб. В случае, если собственник находится в браке и квартира — это совместно нажитое имущество, будет нужно согласие второго супруга.

Обязательно уточните, что на момент покупки в квартире никто не прописан — сделать это можно, заглянув в домовую книгу. Убедитесь в отсутствии какого-либо обременения жилья, а также задолженности по коммунальным платежам.

Для получения дополнительной гарантии при покупке квартиры вы можете застраховать ее от потери прав собственности. Тогда, если вдруг всплывут какие-то «подводные камни», все проблемы будет решать страховая компания.

Перед тем, как окончательно выбрать квартиру, которая приглянулась на вторичном рынке, обязательно проведите ее фактический осмотр. Проверять жилье следует еще с подъезда: убедитесь, что вестибюль имеет опрятный вид, в нем везде горит свет, работают лифты. При желании можете поговорить с соседями — при должном подходе от третьих лиц можно узнать самые неожиданные факты о доме и квартире.

В самой квартире обязательно проверьте состояние стен, пола и потолков. В жилье без ремонта это сделать легче, но и при наличии отделки дефекты будут выделяться — в том числе водяные подтеки, следы плесени, трещины и т. д. Данный этап лучше всего доверит риэлтору или профессиональному строителю — их консультация поможет выявить малозаметные дефекты.

Помните, что свежий ремонт в квартире, особенно в старом доме, может быть попыткой скрыть явные дефекты, в том числе следы затопления, следы пожара и все то, что может повлиять на цену покупки.

Сверьте план квартиры с реальным расположением комнат. Если вы заметили различия, уточните, проводилась ли перепланировка и была ли она согласована. Во время осмотра попросите собственников выключить телевизор, радио и другие громкие электроприборы. Это позволит оценить слышимость между квартирами и уровень естественного шума с улицы.

Загляните в ванную комнату и оцените состояние коммуникаций и сантехники. То же самое проделайте на кухне. Помните, что если выбрать квартиру со старыми трубами, потом придется менять их за свой счет. Не забудьте проверить тягу вентиляции, ведь при слабой вытяжке велик риск образования плесени и грибков. Опробуйте все выключатели и розетки в квартире. Они должны быть в рабочем состоянии.

Итак, мы разобрались с самыми острыми вопросами, которые касаются того, как выбрать квартиру своими силами. В частности, подробно обсудили нюансы подбора недвижимости в новостройках и на первичном рынке, ознакомились с особенностями панельных, монолитных и кирпичных домов. Также была основательно раскрыта тема выбора непосредственно самих квартир: их подходящего расположения, вариантов отделки и их преимуществах, планировочных решениях. Кроме того, если раньше вы не знали, как проверить жилье перед покупкой, теперь вы получили много новой полезной информации на эту тему и не ударите в грязь лицом, оказавшись один на один с собственником или застройщиком.

Помните, что все советы, которые приведены в данной статье — это не жесткий свод правил или ультимативные указания. Решать, какую квартиру выбрать, в конечном счете предстоит вам и никому больше, исходя из своих личных представлений об идеальном жилье. Если вы все же сомневаетесь в в своих знаниях , то лучше обратиться к специалистам, которые на подборе квартир в новострое “собаку съели”. Узнать о этом можно здесь.

Как выбрать банк при покупке квартиры в новостройке?

В каждой сделке на первичном рынке участвуют три стороны: покупатель, продавец и банк. Мы разобрались, как банки влияют на условия сделки и в каких случаях и по какому принципу их надо выбирать.

Быстро и без рисков

Сегодня на рынке работают одновременно две схемы покупки жилья в новостройке: так называемая старая схема — по 214-ФЗ и новая — с использованием проектного финансирования и счетов эскроу. Начнем со старой, поскольку именно по ней пока совершается абсолютное большинство сделок на первичном рынке.

В этом случае участвуют два банка: банк, в котором хранятся средства покупателя, и банк, в котором открыт счет у застройщика.

При этом покупатель вправе выбрать банк для хранения своих денег (например, с минимальной комиссией за перевод или кратчайшим сроком перевода), но бессилен повлиять на то, в каком банке обслуживается застройщик. «Клиент не может выбирать банк, в котором девелопер должен открывать расчетный счет», — уточняет эксперт.

Выбрать банк с оптимальными условиями для проведения сделки на первичном рынке жилья предстоит и в случае обращения к одной из самых дешевых и надежных схем перечисления денег застройщику — банковскому аккредитиву.

Имеет смысл предпочесть надежный банк, потому что едва ли не единственным риском здесь является отзыв у банка лицензии. Условия раскрытия аккредитива должны быть прозрачны и понятны.

С участием ипотеки

При оформлении ипотеки к выбору банка действительно нужно подойти со всей ответственностью. Размер ставки, дополнительные траты, обязательное страхование, комиссии и другие условия — все это значимые критерии для клиента, от которых напрямую зависят его затраты.

ВАЖНО, КАКИЕ ПЛАТЕЖИ, АННУИТЕТНЫЕ ИЛИ ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ, ПРЕДЛАГАЕТ БАНК, А ТАКЖЕ УСЛОВИЯ ДОСРОЧНОГО ПОГАШЕНИЯ: ЧТО УМЕНЬШАЕТСЯ — РАЗМЕР ЕЖЕМЕСЯЧНОЙ ВЫПЛАТЫ ИЛИ СРОК КРЕДИТОВАНИЯ.

Сравнивая условия в банках, стоит обратить внимание на специальные предложения, в том числе на совместные акции банка и застройщика. Зачастую именно по ним получаются самые выгодные предложения.

«Советую оценить банк с точки зрения удобства и уровня обслуживания. Ездить на другой конец города, чтобы оплатить взнос по ипотеке, несовременно и неудобно. Поэтому при прочих равных очень существенными являются возможности интернет-банкинга или как минимум — наличие большого числа отделений по городу».

Принципиальный момент — оформить ипотеку реально не только в банке, который аккредитовал нужного застройщика или его проект. Банки вполне выдают ипотеку для приобретения жилья и у неаккредитованного застройщика. Другой вопрос, что сегодня на рынке остается все меньше застройщиков, в основном крупные и надежные — банки их уже давно аккредитовали.

«Беспроигрышный вариант — обратиться за ипотекой на жилье в новостройке в тот банк, в котором покупатель получает зарплату, — рекомендует Роман Строилов. — Это и ускоряет процесс одобрения кредита, и избавляет от необходимости нести в банк гору документов. То же самое относится к банкам, в которых клиент уже брал крупные кредиты, погасил их и имеет хорошую кредитную историю».

В дело вступают эскроу-счета

Новая схема, при которой самого застройщика кредитует банк, серьезно отличается. Деньги за квартиру покупатель переводит на специальный эскроу-счет, который становится неприкосновенным до окончания строительства дома. Если что-то пойдет не так, деньги вернутся покупателю. Клиент никак не может повлиять на выбор банка для открытия эскроу — это исключительное право застройщика. Банк, который будет кредитовать застройщика и на деньги которого будет возводиться дом, и станет держателем всех эскроу-счетов по этому проекту. Если покупателю не нравится этот банк или он предпочитает другой, ему придется выбрать и иной строящийся проект.

Стать держателем эскроу и кредитовать застройщиков разрешено далеко не всем банкам. Изначально в перечень банков, допущенных к банковскому сопровождению застройщиков, было включено лишь два десятка банков страны. «Требования постепенно снижались от уровня «А–» по шкале национальных рейтинговых агентств до «ВВВ–», и на сегодняшний день в список уполномоченных внесено уже 95 банков. Но застройщики все же предпочитают выбирать для работы крупные банки с высоким рейтингом», —поясняет Роман Строилов.

ПО СЛОВАМ ЭКСПЕРТОВ, С ЭСКРОУ-СЧЕТАМИ СЕГОДНЯ АКТИВНО РАБОТАЕТ ЧЕТВЕРТАЯ ЧАСТЬ УПОЛНОМОЧЕННЫХ БАНКОВСКИХ ОРГАНИЗАЦИЙ, НО НА ДОЛЮ ЭСКРОУ ПОКА ПРИХОДИТСЯ ЛИШЬ КАЖДАЯ ДЕСЯТАЯ СДЕЛКА В ОБЩЕМ ОБЪЕМЕ ПОКУПОК НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ.

По мере роста доли эскроу (а через несколько лет рынок полностью перейдет на проектное финансирование) в процесс будут вовлечены и остальные банки из списка Центробанка.

Зато ипотеку при расчете через эскроу в любом банке оформить проще, чем раньше. Дело в том, что новая схема расчетов более надежна, чем старая. Если раньше ипотека обеспечивалась правом требования квартиры в новостройке, которая рисковала пополнить списки недостроев, то теперь кредитующий покупателя банк защищен: даже если дом не будет возведен, средства вернутся обратно.