Кадастровая сфера относится преимущественно к области имущественного права. В зависимости от того, какой недвижимостью вы владеете и в каком количестве, рассчитывается размер налоговых отчислений.
В настоящее время подобные оценочные процедуры пользуются большой популярностью, это связано с повышением правовой культуры населения. В этой статье мы подробно расскажем, что такое кадастровая оценка недвижимости и зачем нужна данная экспертиза.
Разбираемся в понятиях
В широком смысле слова под кадастром понимают различные базы данных, содержащие упорядоченные сведения о чем бы то ни было. Отличие кадастровой информации от данных другого типа в том, что она предполагает регулярное наблюдение за объектом оценки.
В практическом смысле граждан волнует более конкретный термин – кадастровая оценка недвижимости. Что это такое и почему она важна?
Кадастровая оценка объектов недвижимости это – процесс документального подтверждения стоимости имущества физического или юридического лица, основанный на ряде установленных критериев.
Вопрос оценки достаточно щепетильный и должен быть предельно объективным, так как недостоверная экспертиза считается мошенничеством.
Есть ряд ситуаций, в которых вам не обойтись без знания официальной стоимости вашей квартиры:
- при купле-продаже;
- при отчуждении или разделе;
- при постановке на налоговый учет.
Вы обязаны совершать налоговые отчисления только в том случае, если жилплощадь больше 20 м2. Во избежание трудностей при совершении различных сделок со своим имуществом, вы должны иметь на руках документ, свидетельствующий о реальной стоимости жилья, который имеет срок действия. Желательно обновлять паспорт раз в пятилетку.
Кадастровая оценка и инвентаризация – разные вещи. Главное их отличие состоит в следующем: цель инвентаризационной проверки – оценить имеющиеся объекты для того, чтобы узнать расходы на строительство аналогичных.
Если говорить о государственной кадастровой оценке, то стоит упомянуть, что ей подлежать все здания как частные, так и муниципальные.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости это – процедура освидетельствования и закрепления реальной стоимости городских объектов с последующим занесением данных в единый реестр.
Если оценка недвижимости государственная, то оценивать имеют право только официальные эксперты, а коммерческие организации.
Все сведения полученные о зданиях в ходе проверки, заносятся в базу данных Государственного кадастра недвижимости.
Что влияет на экспертизу
При оформлении важной бумаги необходимо понять, на каких критериях основывается эта процедура.
От чего зависит кадастровая оценка:
- Во внимание принимается количество этажей в здании, учитываются подвальные и чердачные помещения.
- Имеет значение ветхое или новое жилье, то есть возраст дома (во многом поэтому документ о внесении в кадастровый реестр подлежит регулярному обновлению).
- Чтобы понять, сколько примерно стоит ваша квартира на рынке недвижимости, оценщики рассмотрят план помещения. Это необходимо для анализа планировки и индивидуальных технических характеристик жилья.
- Также на цену квадратных метров влияет престижность жилого комплекса и района в целом. В некоторых случаях внимание обращается и на уровень криминогенности.
- Высоко ценятся квартиры в районах с развитой инфраструктурой.
Есть еще один довод в пользу прохождения подобной проверки хотя бы раз в пять лет: экономическая ситуация развивается, что отражается на жилье в плане ее цены. Стоимость квартиры меняется с учетом инфляции, поэтому важно обновлять данные в специальном паспорте.
Не стоит ставить знак равенства между рыночной ценой жилплощади и той, что назовут эксперты. Методика кадастровой оценки отличается высоким уровнем объективности и стандартизированности.
При продаже жилья будут иметь значения и субъективные факторы:
- озеленение;
- безопасность;
- вид из окна;
- наличие косметического ремонта.
На цифры в кадастровом паспорте вы можете опираться при судебных тяжбах, расчете ипотечных платежей и определении размере налога.
Кто проводит кадастровую оценку недвижимости
Особенно важно, кому мы доверяем решением вопроса о реальной стоимости нашей жилплощади. Какая не была бы в конечном итоге рыночная цена при продаже, придется отталкиваться от официальных данных.
Государственными кадастровыми оценщиками выступают специалисты Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии. Это орган осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Какие объекты подлежат данной процедуре
Ранее считалось, что такого рода оценка актуальна только для владельцев земли: дачников или жителей частных домов. Но по закону постановке на кадастровый учет подлежат все объекты, сведения о которых внесены в Государственный кадастр недвижимости.
Экспертиза востребована теперь и среди владельцев гаражей, технических построек, квартир и домов. После проведения проверки экспертной группой ее результаты вносят в документ. Теперь проведение каких-либо сделок с недвижимостью упрощается в разы.
Расхождения между рыночной ценой и данными в паспорте – не норма, но такое случается нередко. Существует процедура оспаривания результатов экспертизы.
Порядок проведения и методы кадастровой оценки недвижимости
Если вы являетесь собственником жилого или нежилого имущества, а сведения о вашей недвижимости еще не внесены в официальную базу данных, поспешите встать на учет. Государственная кадастровая оценка проводится в несколько этапов.
Владелец помещения или земельного участка обязан обратиться в Кадастровую палату или Росреест. Ваше личное присутствие при подаче заявления обязательно. К прошению прикрепляется также пакет документов.
Перечень бумаг следующий:
- Документ, подтверждающий, что именно вы являетесь владельцем имущества, в простонародье такая бумага называется «зеленка».
- Акт обследования, который подтверждает, что здания или иного объекта больше не существует (актуально при снятии с учета).
- План межевого строительства и техплан.
- Справки о предназначении и категории помещения или земли.
- Оплаченные счета по госпошлине.
Этот список документов стандартный, но в зависимости от региона или типа регистрируемого имущества могут понадобиться и другие справки. Ряд документов понадобится в дубликатах, оригиналы остаются на руках. Эту информацию следует уточнить в местном отделении Росреестра.
Следующим важным этапом при постановке на учет является заключение договора. Сторонами выступают заявитель и государство. Данный документ имеет стандартную форму, обычно, в нем прописываются все объекты, стоимость которых планируется узнать.
Далее весь процесс передается непосредственно в руки самих оценщиков. Группа экспертов начинает собирать и анализировать о состоянии рынка в сегменте, к которому принадлежит имущество заявителя. После того как оценка ситуации произведена, данные собираются в отчет.
Государственная коллегия как правило выбирает метод «массовой оценки». Он заключается в том, что исследователи высчитывают среднюю стоимость аналогичных объектов и соответственно оценивают и конкретное имущество. Такой способ имеет ряд погрешностей.
Существуют и другие методы оценки.
К ним относятся:
- индивидуальный;
- сравнительный;
- затратный;
- доходный.
Первый способ предполагает то, что во внимание принимаются все технические факторы описанные выше, а также анализ ситуации на рынке в данном секторе.
Второй метод выбирается, когда кадастровый работник имеет большую базу наработок в этой области и может подобрать подходящую модель сделки.
Оценка по затратам актуальна для строящихся домов.
Доходный метод включает следующие критерии, на которые опирается эксперт:
- расходы при использовании объекта недвижимости;
- аренда;
- стоимость обслуживания жилья.
Данные, которые собрал оценщик, передаются независимой коллегией. Вся процедура стремится сделать стоимость наиболее адекватной рыночным реалиям. Но зачастую то, что написано в кадастровом паспорте владельца и действительная рыночная цена очень разнятся не в пользу собственника. Чтобы избежать трудностей во время сделки или невыгодной продажи существует возможность оспаривать результаты кадастровой оценки.
Как оспорить результаты проверки
В случае, если квартира досталась вам в наследство или была куплена, то есть вы не осуществляли постановку на учет самостоятельно, данные о стоимости можно узнать в Кадастровой палате.
Оспаривать данные можно через суд или специальную комиссию, которая решает такого рода споры.
Такая коллегия состоит из представителей следующих органов:
- исполнительной власти регионального уровня;
- кадастровой службы;
- комиссии по оценке обсуждаемой собственности;
- национального совета по оценке недвижимости.
Главный недостаток решения дела через подобный состав специалистов заключается в том, что решение должно быть принято всеми единогласно.
Другим доводом в пользу решения вопроса через суд можно назвать слишком малые сроки, в которые можно обжаловать кадастровую стоимость через комиссию. Они составляют всего полгода с момента получения вами паспорта.
Стоит помнить, что даже при оспаривании данных через суд вы должны предоставить основания документально подтвержденные. Право обжаловать стоимость дают два веских обстоятельства:
- кадастровая стоимость была рассчитана исходя из неверных, неактуальных сведений;
- рыночная стоимость была установлена раньше кадастровой.
Данный процесс имеет свои подводные камни. При решении вопроса через комиссию есть риск, что отдельные ее члены могут злоупотреблять полномочиями. Поэтому оптимальным вариантом будет подать иск в суд и обратиться к адвокату.
В качестве заключения
Кадастровая оценка недвижимости тесно связана с заключением различных сделок с собственностью. Чтобы они оказались выгодны для вас, внимательно изучите данные своего кадастрового паспорта. Если возникают сомнения в объективности данных, необходимо принимать меры.