При долевой собственности помещение принадлежит в определённых частях нескольким лицам. Какие особенности в пользовании, владении и распоряжении помещением это подразумевает? Рассмотрим ниже.
Долевая собственность в правах и обязанностях мало чем отличается от индивидуальной собственности. К правам относятся:
- Право пользования недвижимым имуществом;
- Право владения;
- Право распоряжения долей с помощью продажи, залога, завещания, дарения;
- Преимущественное право приобретения доли.
К обязанностям относятся:
- Оплата издержек по содержанию имущества;
- Оплата налогов и сборов;
- Оплата других платежей, связанных с использованием имущества.
Долевая собственность на квартиру: что это такое, особенности пользования
Квартира может принадлежать как одному человеку, так и нескольким. Когда собственников два и более, каждому принадлежит определённая часть, мы имеем дело непосредственно с долевой собственностью.
Когда квартира принадлежит нескольким лицам в определённых долях в праве собственности, то пользование имуществом происходит согласно их соглашению между собой.
Пример
Мария, Антонина и Владислав имеют по 1/3 доли в праве собственности на 3-х комнатную квартиру. Между собой они условились, что Мария живёт в самой большой комнате, являющейся проходной, а Владислав и Антонина в изолированных маленьких комнатах. При этом каждый имеет право пользоваться кухней, ванной, уборной и общедомовым имуществом (подъездом, лестницей, придомовой территорией).
Это самая удобная ситуация, но зачастую жилищные условия не равнозначны, и участники долевой собственности не в состоянии найти общий язык в решении таких вопросов. При недостижении соглашения вопрос решается в суде.
Как продать квартиру в долевой собственности
Размен квартиры при долевой собственности имеет массу нюансов. Он должен происходить согласно соглашению абсолютно всех собственников жилого помещения. Порядок действий в таком случае следующий:
- Собственники квартиры договариваются между собой о цене продажи.
- Размещается различными способами объявление о продаже, находится покупатель.
- Покупателю демонстрируются квартира, а также предоставляются на обзор и сверку правоустанавливающие документы (договор, по которому каждым из собственников была приобретена доля в квартире, свидетельство о регистрации права).
- Составляется договор купли-продажи долей квартиры со всеми существенными условиями и акт приёма-передачи в необходимом количестве экземпляров (для регистрационного органа, каждого из продавцов и покупателей).
- Подготавливается пакет бумаг для регистрации: выписка из домовой книги, копии паспортов продавцов и покупателей.
- После подписания всех экземпляров договора сторонами весь пакет документов подаётся на регистрацию в Кадастровую палату, непосредственно в Управление Росреестра, или его посреднику – МФЦ.
- После принятия документов на регистрацию выдаётся расписка с датой окончания оформления.
- В указанный срок все стороны сделки забирают зарегистрированные договоры, помимо этого покупатель получает новое свидетельство о регистрации права, а продавцы забирают старое.
Бывают случаи, когда по причине неправильного оформления документов или иных обстоятельств государственный орган отказывает в регистрации договора или приостанавливает процедуру. В таком случае:
- Заберите в регистрирующем органе письменно оформленный отказ или документ о приостановке.
- Выясните причину.
- По возможности устраните её.
- Подайте в регистрирующий орган исправленные или дополнительные документы.
Продажа квартиры полностью, а не по долям – самая выгодная для собственника. Но не всегда уважаемые участники долевой собственности приходят к компромиссу по вопросу распоряжения квартирой. Тогда речь заходит о продаже доли квартиры в долевой собственности.
Как продать часть квартиры в долевой собственности: специфика и действия
Чтобы избежать в дальнейшем проблем и долгих хождений по судам, необходимо соблюсти все формальности продажи доли в праве общей долевой собственности.
Первое, о чём необходимо помнить – это преимущественное право покупки доли, которое имеют остальные участники собственности. Поэтому Вы должны:
- Письменно сообщить остальным собственникам квартиры о намерении возмездно распорядиться своей долей.
- В этом сообщении обязательно указать цену и условия продажи.
- После получения письменного отказа в покупке доли от других собственников, или по истечении 1 месяца после получения ими сообщения при отсутствии действий по покупке доли, смело начинайте поиск постороннего покупателя.
Важно
Если Вы не выполните все эти условия или укажите неверную цену в извещении собственникам, они могут оспорить сделку по продаже вашей доли и перевести на себя права и обязанности покупателя.
Если Вы не поддерживаете связь с другими собственниками, можно отправить извещение о продаже доли с помощью заказного письма с уведомлением и описью на почтовый адрес. Срок, равный месяцу, начнётся после получения почтового отправления.
В другом случае вручите письменное сообщение о продаже лично, при этом лучше, чтобы получатель расписался на копии такого документа о вручении его в данном виде, поставив дату. После соблюдения указанных юридических процедур, успешного поиска покупателя, Вам необходимо приступить к оформлению документов, которые понадобятся для регистрации договора (подробнее о процедуре см. в разделе «Как продать квартиру в долевой собственности»).
Документы, доказывающие соблюдение права других участников на преимущественную покупку доли необходимы продавцу и покупателю, и вовсе не регистрирующему договор органу.
Хранить эти бумаги необходимо три месяца (срок, в который можно оспорить договор по основанию нарушения преимущественного права). Обратите внимание: срок идёт со дня, когда другим участникам собственности непременно стало известно, должно было стать известным о продаже.
Если Вы долгое время не собираетесь вселяться в приобретённую долю, приберегите документы о соблюдении всех формальностей!
Как продать часть дома в долевой собственности
Продажа доли дома в общей долевой собственности схожа по своему порядку с процедурой продажи доли квартиры, различия лишь в реквизитах объекта недвижимости, которые необходимо правильно оформить в договоре купли-продажи. Ошибка в документах приведёт к отказу государственного органа в регистрации сделки.
Как разделить общую долевую собственность
Обратите внимание
Повсеместно у собственников возникает вопрос, как разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности. Сделать это можно по соглашению абсолютно всех собственников долей. Если компромисс не найден, раздел имущества происходит через суд.
Рассмотрим самые распространённые ситуации при выделении доли:
- Выдел доли нельзя произвести без большого ущерба имуществу, находящегося в общей собственности. Тогда собственник имеет право истребование стоимости своей доли с других участников собственности. Если доля значительная, то требуется согласие собственника на такую компенсации, в обратном случае судебный орган может обязать участников выплатить сумму и без согласия.
- Выделяемая часть имущества несоразмерна доли в собственности. Тогда выплачивается соответствующая денежная сумма, устраняющая данное несоответствие. Такая ситуация часто встречается и при разделе дома, и при разделе квартиры.