Во время кризиса и финансовой неустойчивости в стране среднестатистический гражданин Российской Федерации не может позволить себе купить собственное жилье самостоятельно. На помощь приходит ссуда на жильё, а также ее социальные условия. Распространяются они в основном на те пласты населения, которые нуждаются в финансовой помощи.
Но вот вы задались целью – купить квартиру или дом в кредит. Что делать дальше? Одним из первых и наиболее значимых шагов станет оценка квартиры при покупке ее в ипотеку. Не стоит забывать, что без прохождения такой процедуры, банк вам не выдаст займ. Далее в статье мы рассмотрим как происходит установление стоимости недвижимости, какие для этого нужны документы, а также во сколько обойдется сия процедура.
Содержание
- Оценка недвижимости при ипотеке: для чего нужна и куда обращаться
- На что следует обратить внимание при выборе независимого оценщика
- Стоимость оценки квартиры для ипотеки
- Документы, необходимые для оценки квартиры для ипотеки
- Как происходит оценка квартиры при ипотеке
- Отчет об оценке квартиры для ипотеки
- Оценка стоимости квартиры в новостройке при ипотеке: для чего нужна и как делается
- Рыночная и ликвидная ценаё
- Сколько действует отчет об оценке квартиры для ипотеки
Оценка недвижимости при ипотеке: для чего нужна и куда обращаться
Давайте разберемся, для чего делается и кто делает оценку рыночной стоимости квартиры при покупке в ипотеку.
Любой банк потребует от заемщика провести эту процедуру перед тем, как выдать тому займ. Это своеобразная страховка для банка, ведь если клиент нарушит правила выплат, но он сможет продать недвижимость и полностью погасить задолженность.
Процедуру выполняют как специализированные агентства, так и отдельные специалисты. На результат влияет местоположение квартиры, инфраструктура, состояние и много других факторов.
Остановимся на выборе оценщика. У каждого банка имеется свой список частных специалистов и агентств, которым они доверяют. Это не мешает вам нанять другого профессионала, однако, при выборе указанного в списке частника или фирму вы сэкономите себе время. При выборе кандидата «со стороны» банку придется проверить специалиста, что скажется на времени рассмотрения заявки. Достаточно часто встречаются случаи, когда у финансовой организации в штате имеются собственные оценщики. Так, например, Сбербанк предлагает подобные услуги. Но об этом позже.
На что следует обратить внимание при выборе независимого оценщика
Первым делом следует проверить, состоит ли он в одной из специализированных организаций . Это можно узнать, попросив предоставить сертификат о членстве. Также специалист обязан иметь страховку на сумму не менее трехсот тысяч рублей. Полис станет гарантом профессионализма. Более того, в случае ошибки страховая, компания оценщика возместит вам ущерб.
Банк предъявляет специальные требования к отчету об оценке. Он должен соответствовать нормам Ассоциации Российских Банков и стандартам Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования. Помимо этого каждый банк вправе выдвинуть свои уникальные предпочтения.
Такие условия обосновываются желанием кредиторов досконально изучить залоговое имущество. Подразумевается как местоположение, так и состояние жилища.
Стоимость оценки квартиры для ипотеки
Давайте разберемся, сколько же стоит оценка квартиры или дома для ипотеки.
В среднем процедура стоит около двух-четырех тысяч рублей. Цена варьируется в зависимости от города, в котором будет производиться процедура, площади квартиры, а также статуса компании, в которую вы обращаетесь.
На просторах интернета существуют сайты, на которых можно подсчитать приблизительную рыночную стоимость квартиры абсолютно бесплатно. К таким сайтам можно отнести domofond.ru или irn.ru. Однако, не стоит надеяться, что банк примет результаты таких сайтов, ведь никаких гарантий, а тем более отчетов от интернет-порталов вы не получите.
«Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке?» – спросите вы. Производить оплату придется самому клиенту и ни один банк или оценочное агентство не станет выполнять услугу такого рода даром. Впрочем, оценочный сервис не так уж и дорог.
Компании, профессионально занимающиеся оценочной деятельностью, выполняют процедуру в среднем за 1-3 дня.
Ниже приведем приблизительные ценники на услуги таких фирм:
- Квартиры до ста квадратных метров – 2-4 тысячи рублей.
- Квартиры, площадь которых более ста квадратных метров – 5-7 тысяч рублей.
- Срочная оценка недвижимости – добавляется около 30% к сумме обычного оценивания.
Иногда оценочные компании могут запросить дополнительную плату за следующие услуги:
- Выезд специалиста.
- Доставка отчета курьером.
Услуги такого рода относительно недорогие и обойдутся клиенту около 200-500 рублей.
Документы, необходимые для оценки квартиры для ипотеки
Для проведения процедуры имущества клиенту следует:
- Подготовить список документов.
- Договориться с компанией или частным специалистом.
Давайте рассмотрим требующиеся бумаги:
- Правоустанавливающий документ. К таким относят договор купли-продажи или свидетельство регистрации недвижимого имущества.
- Кадастровый паспорт из БТИ.
- При наличии (но не обязательно) план помещения.
- Паспорт и контактные данные клиента.
После сбора и предоставления необходимых бумаг к вам приедет специалист и проведет оценку.
Важно
Работник будет проверять квартиру на наличие незаконных перепланировок и сделает подтверждающий фотоотчет.
Как происходит оценка квартиры при ипотеке
Разберемся,что из себя представляет данный процесс. Для ипотеки оценка квартиры происходит в несколько этапов.
- На первом специалист проанализирует все схожие сделки, совершенные в недавнее время на рынке недвижимости. Он называется – сравнительный.
- На втором компания проверит перспективу увеличения рыночной цены имущества. Это – доходный этап.
- И на последнем оценщики подсчитают затраты на постройку аналогичного объекта недвижимости. Этот этап наиболее важен и именно он решает конечную стоимость квартиры, называется он – затратный этап.
При определении стоимости недвижимого объекта учитывают много факторов, но главные:
- Местоположение имущества. Сюда входит инфраструктура, дальность расположения от промзоны, транспортные развязки и так далее. Стоимость квартиры будет намного выше, если вблизи имеется остановка, школа, детский сад, аптека и магазин.
- Состояния дома и квартиры. В ходе проверки этого пункта оценщики проверят возраст дома, состояние подъезда, лифта и обеспечение здания.
- Состояние квартиры. Под этим пунктом подразумевается площадь, этаж, на котором расположено жилье, наличие балкона или лоджии и так далее.
Также стоит отметить что капремонт квартиры, может сильно поднять рыночную цену жилья, впрочем, на ликвидности это не отразится.
Отчет об оценке квартиры для ипотеки
Разберемся, что из себя представляет отчет и что в нем должно содержаться.
Данный документ в среднем содержит около тридцати страниц.
К нему должны прилагаться:
- Копии документов специалиста.
- Документы на недвижимость, которые просит банк.
- Фотографии квартиры, сделанные оценщиком.
- Рыночная стоимость квартиры.
- Ликвидная стоимость имущества.
Банк зачастую интересуется последним пунктом. Связано это с тем, что именно за эту сумму заемщик купит жилую недвижимость. А в случае несоблюдения правил кредита, именно за такую цену банк продаст жилплощадь.
Оценка стоимости квартиры в новостройке при ипотеке: для чего нужна и как делается
Порой люди берут в кредит не только «пустую» квартиру в новостройке, но и вообще, квартиру в доме, только что начавшемся строиться.
Вы спросите, как же можно оценить то, чего еще нет? В таком случае производится установление стоимости не самой недвижимости, а имущественного права на данное имущество. В качестве аналогичных объектов выбираются квартиры, готовые к сдаче, расположенные в похожих домах.
Цена вычисляется с учетом специализированных коэффициентов.
К таким относят:
- Правки на инфляционные риски.
- Год завершения строительства и сдачи квартиры.
- Предполагаемые версии приостановления строительства дома или банкротства застройщика.
- Возможное увеличение сроков постройки жилого дома.
Итоговая рыночная цена жилья, находящегося в процессе постройки, отличается от цены готовых квартир в среднем на 20-40%. Не стоит забывать о том, что банк, выдавая кредит на покупку недвижимости такого, рискует намного больше, чем при выдаче в кредит недвижимости со вторичного рынка.
Достаточно часто возникают прецеденты, когда собственник, обладающий собственностью не более трех лет, просит банк вписать в договор сумму продажи менее одного миллиона рублей. Это необходимо для того, чтобы не выплачивать налог по форме 3 НДФЛ. Зачастую многие банки соглашаются и делят на две части сумму выдаваемого кредита. Первая выдается на саму квартиру, а вторая часть дается в займ, как сумма «на повышение условий жизни» или капремонт приобретаемого недвижимого имущества.
Рыночная и ликвидная ценаё
В случае, если у вас рыночная и ликвидная стоимости недвижимого имущества не совпадают, стоит задуматься, не была ли допущена ошибка?
В любом случае, банк, в который вы обратились за ипотечным кредитованием, выдаст вам лишь ту сумму, которая в отчете будет прописана как меньшая. Так к примеру, если в оценочном документе недвижимости рыночная стоимость – наименьшая, банк выдаст именно ту сумму. Если ликвидная стоимость квартиры меньше – банк выдаст ссуду в размере ликвидной цены объекта.
Обратите внимание
При последнем варианте банк предоставляет заемщику сумму меньше, чем требует владелец недвижимого имущества. Тогда клиенту понадобится поиск дополнительных средства для приобретения недвижимости.
Сколько действует отчет об оценке квартиры для ипотеки
Согласно нынешнему законодательству, указанная в отчете стоимость актуальна на шесть месяцев от выдачи документа. В случае истечения срока годности процедуру следует повторить.
Итак, сегодня мы рассмотрели и ответили на много вопросов, касающихся оценки квартиры для покупки недвижимого имущества при ипотеке. Отметить, что в нынешнем 2017 году никаких изменений в законодательстве, касающихся оценочной деятельности, не планируется. Мы настоятельно рекомендуем использовать услуги компаний с хорошей репутацией или фирмы, рекомендованные банком, в который вы обращаетесь. Это оградит вас от возможных ошибок и сэкономит время.