Зачем нужна оценка квартиры — документы и методы

Это утверждение верно, если речь идёт об оценке квартиры. Однако бывают и другие ситуации, в которых необходимо узнать стоимость жилья. В этой статье мы ответим на самые насущные вопросы, связанные соцениванием жилой недвижимости.

Что такое оценка квартиры и какие документы для неё нужны

Оценка квартиры – это определение одного или всех четырех типов её стоимости.

Оценщик должен:

• иметь специальное образование;
• быть застрахованным в одной из страховых компаний;
• состоять в одной из СРО;
• каждые три года повышать квалификацию на курсах.

 

Для осуществления деятельности оценщику не нужна лицензия (поправка к ФЗ-135 от 2006 года).

Какие документы требуются для оценки квартиры:

• свидетельство о праве собственности;
• копия паспорта заказчика;
• техпаспорт БТИ (поэтажный план с пояснениями).

Если вы – не единственный владелец жилплощади, то другим собственникам тоже необходимо предоставить первые два документа.

Кому, зачем и для чего нужна оценка квартиры при ипотеке?

Первый из рассматриваемых случаев касается ситуации, когда для приобретения жилья необходимо взять ссуду в банке. Кому нужно делать оценку квартиры для ипотеки? Это в интересах как банка, так и заёмщика. Жилье, которое вы приобретаете, является залогом того, что банк ничего не потеряет, в случае если по каким-либо причинам вы не сможете выплатить кредит. Проще говоря, в банке хотят быть уверены в том, что смогут «отбить» свои деньги.

Перечень документов для оценки квартиры для ипотеки совпадает с приведённым выше списком.

Заёмщику тоже необходима оценочная экспертиза приобретаемого жилья, чтобы знать рыночную стоимость конкретного объекта недвижимости и верно рассчитать сумму, требуемую для её покупки. Также это нужно для закладной. И банк, выдающий залог, и заёмщик должны знать реальную сумму, которую можно выручить при продаже закладываемого жилья.

По закону, банк может порекомендовать фирму-оценщика, но навязывать не имеет права.

Зачем нужна оценка квартиры при получении наследства

Эта мера является единственным решением в случае, когда у одного наследодателя есть несколько наследников. Например, умер отец трех сыновей. Недвижимость по закону досталась им. Братья жить вместе не планируют и хотят получить деньги. Чтобы продать квартиру они совместно нанимают оценщика, а затем (если наследование произошло по закону, а не по завещанию) продают жилье и получают равные доли его стоимости.

Также оценка необходима в случае, если один собственник хочет оставить жилье себе, а остальные желают получить деньги, продав ему свои доли. Каждый хочет, чтобы сделка оказалась для него выгодной. Поэтому лучший компромисс – честная оценка эксперта.

В случае наследования по завещанию у нескольких собственников могут быть неравные доли. Старшему сыну – 2 трети, среднему – 1 треть, младшему – кот. Не все могут быть довольны подобным волеизъявлением родителя, а значит могут подать в суд.

Средняя стоимость работы оценщика – пять-шесть тысяч рублей.

Какую оценку квартиры нужно предоставить в суд?

Ту, которую произведет специалист СРО оценщиков. По закону это – официальный документ. Он является бессрочным для суда, так как в нём зафиксирована стоимость жилья на момент получения наследства.

Нужна ли оценка квартиры при дарении?

Ответ на этот вопрос зависит от того, состоят ли в близком родстве даритель и одаряемый. Она требуется в случае, когда одаряемый должен заплатить налог государству на полученный дар.

Платить налог не нужно тому, кто дарителю приходится:

• мужем/ женой;
• родителем/ усыновителем;
• ребенком/ усыновленным несовершеннолетним лицом;
• внуком;
• бабушкой/ дедушкой;
• братом/ сестрой (при наличии хотя бы одного общего родителя).

Именно эти категории граждан по закону считаются близкими родственниками, а значит освобождены от уплаты НДФЛ.

 

Размер налога на полученную в дар квартиру – 13% рыночной или кадастровой стоимости.

Отдельно нужно сказать о тех родственниках, которые с точки зрения закона не являются близкими.

Заплатить НДФЛ обязаны те, кто дарителю приходится:

• дядей/ тётей;
• племянником/ племянницей;
• зятем/ невесткой;
• братом/ сестрой (двоюродн. и т. д.);
• прадедушкой/ прабабушкой;
• правнуком/ правнучкой.

К этой же категории относят всех «свояков»:

• тесть/ тёща;
• свёкр/ свекровь;
• шурин/ деверь/ свояченица и др.

Таким образом, оценка квартиры при дарении необходима лицам, не приходящимся дарителю близкими родственниками, а также лицам, не состоящим в родстве с дарителем.

Если даритель приобрел недвижимость после 1.01.16, то процент налога рассчитывается на основе кадастровой стоимости, а не рыночной.

Типы стоимости недвижимости

Существуют Федеральные стандарты оценки, на основе которых (п. 5) недвижимость оценивается с точки зрения её стоимости:

• рыночной;
• кадастровой;
• ликвидационной;
• инвестиционной.

Последний тип применяется для прогноза эффективности инвестиций и обычно используется при купле-продаже коммерческой, а не жилой недвижимости. О других видах следует сказать подробнее.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, которую может получить продавец квартиры от покупателя в условиях конкуренции и на открытом рынке . Стоимость высчитывается на момент даты оценки и с учётом ситуации на рынке недвижимости. Именно этот тип стоимости интересует граждан, когда речь идёт о купле-продаже, получении наследства и дарении.

Кадастровая – стоимость недвижимости, информация о которой внесена в государственный кадастровый реестр. Оценка данного типа проводится по инициативе местных органов власти в соответствии с законодательством. Узнать кадастровую стоимость квартиры вы можете на сайте rosreestr.ru. Данный тип используется при расчете налогообложения.

Ликвидационная стоимость – вероятная цена продажи недвижимости в экстренных обстоятельствах. Это ситуация, когда лицо вынуждено продать квартиру за сумму ниже рыночной и в более сжатые сроки (по сравнению со сроками реализации на открытом рынке). Именно этот тип интересует кредиторов – банк должен знать, за сколько он сможет продать жилплощадь, если заемщик не сможет вернуть деньги.

 

При выдаче ипотеки банки требуют документ, в котором указана и рыночная, и ликвидационная стоимость.

Методы оценки квартиры

Существует три основных метода определения стоимости недвижимости.

Доходный – основывается на расчёте, какой доход может приносить недвижимость. Применяется только для коммерческой недвижимости.

Затратный – стоимость квартиры по этому методу высчитывается исходя из всех затрат на строительство, а также с учётом износа жилья (в случае со вторичным рынком), инфляции и т.д. Этот метод применим, когда нужна оценка квартиры в новостройке.

Однако на рынке недвижимости решающую роль играет соотношение спроса и предложения. Поэтому наиболее эффективным методом является метод сравнительных продаж.

Сравнительный – стоимость жилой недвижимости высчитывается путём сопоставления: за какие суммы были проданы аналогичные квартиры в течение последних месяцев.

Нужна ли оценка квартиры при продаже

Теперь вы знаете, какие документы необходимы для оценки квартиры, какие бывают типы стоимости и методы экспертизы. Получив ответы на сложные вопросы, перейдём к более насущному.

Обращение к эксперту поможет избежать разногласий покупателю и продавцу квартиры. В большинстве случаев в оценке недвижимости заинтересован именно продавец: ему важно знать, какова реальная цена его квартиры. На основе вердикта эксперта он может корректировать стоимость: немного увеличить или уменьшить. Вопрос в том, что важнее продавцу – реализовать жилье выгоднее или быстрее, соответственно.

Обычно услуги оценщика оплачивает продавец.

Для уверенности в беспристрастной оценке фирму-оценщика и кандидатуру специалиста стороны могут выбрать совместно. В большинстве случаев независимый специалист называет цену, являющуюся средней относительно запросов продавца и желаний покупателя.

Вердикт эксперта является официальным документом. Он может быть использован для предоставления ФНС – при рассмотрении вопроса о правильности исчисления налогов. Также он соответствует стандартам того, какую оценку квартиры нужно предоставить в суд.

Этот документ необходимо предоставить и лицам, чьи интересы затронуты в сделке купли-продажи. Например, если выставленная на рынок недвижимость принадлежит нескольким собственникам.

Как проходит оценка квартиры?

Сначала эксперт изучает предоставленные заказчиком документы. После этого он зачастую приезжает осмотреть квартиру. Исключение составляют случаи, когда нет такой возможности: другие собственники не пускают заказчика и оценщика на территорию спорного жилья.

Сопоставив цены на недвижимость данного сегмента, специалист составляет документ. Вердикт профессионала опирается не только на существующие рыночные цены, но и на законодательство РФ. В основном на подготовку бумаг уходит около трех дней.

Заключение

Стоит сказать пару слов о том, какую фирму-оценщика лучше выбрать. Прямой закономерности между стоимостью работы и её качеством, к сожалению, нет. В случае с оценкой квартиры при ипотеке или закладной, оценщика вам посоветует банк. Обычно кредиторы выбирают из числа аккредитованных ими. Это не значит, что банк и фирма в сговоре – это лишь означает, что существует проверенная фирма, которой можно доверять.

Постарайтесь узнать как можно больше о фирме, в которую хотите обратиться. Опыт работы, знание законодательства, отзывы обеих сторон одной сделки – всё это информация, которая поможет вам сделать правильный выбор. Кстати, сейчас всё больше фирм предоставляют услугу прогноза цен на недвижимость.

Отдельно следует сказать о страховании жилой недвижимости. Этот случай также подразумевает обращение к оценщику. Собственник и страховая компания должны совместно выбрать эксперта, чтобы быть уверенными в его беспристрастности. Однако тут есть свои нюансы, касающиеся не только недвижимости, но и находящегося в ней имущества.